Habe Haus geerbt – Muss ich Angst vorm Fiskus haben?

Ein Anruf von Tante Hannelore:

Morgens um acht. Ich erkenne den Anruf von Tante Hannelore schon am sympathischen Klingeln. Meine Tante Hannelore klingt diesmal sehr aufgeregt und ob ich es schon gehört habe: Tante Lisbeth, ihre Schwester ist verstorben. Die beiden haben sich noch nie verstanden. Umso erstaunlicher, dass sie nun Tante Hannelore ihr kleines Reihenhaus vor der Stadt hinterlassen hat. Tante Hannelore vermutet selbst jetzt noch eine Gemeinheit und sie fragt mich: Habe Haus geerbt – Muss ich Angst vorm Fiskus haben?

Die Faktenlage:

Eines vorweg: Erbschaft und Steuern können beliebig kompliziert sein. Hier kann nur der ganz einfache Fall skizziert werden.

1. Der (un)geliebte Verwandte stirbt. Augenblicklich tritt formal das Verlassenschaftsverfahren in Kraft. Dieses wird i.d.R. von einem Notar betrieben; auch wenn dieser in der Sekunde des Ablebens noch nichts davon mitbekommen hat. Es dient dazu, alle rechtmäßigen Erben und Gläubiger des Verstorbenen zu ermitteln.

2. Als Erbe (Gesamtrechtsnachfolger) oder als gütlich vertragende Erbengemeinschaft stellt sich nun die Frage: Erbe annehmen oder ausschlagen? Letzteres kann sinnvoll erscheinen, wenn die Schulden den Wert der Realitäten und Unkosten übersteigen.

3. Eine Erbschaftssteuer gibt es in Österreich seit 2008 nicht mehr.

4. Aber man erbt mit der Immobilie schließlich immer auch ein Stück Grund, auch bei einer Eigentumswohnung ohne Garten. Daher schlägt die Grunderwerbssteuer (GESt) zu. Sie berechnet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie. Der Verkehrswert ist der Wert der Immobilie, den sie am Markt hat. Da das Erben aber ein unentgeltlicher Erwerb ist, berechnet sich die GESt nicht einfach mit 3,5% wie bei einem normalen Kauf. Sie steigt vielmehr in Stufen an, weshalb man auch vom Stufentarif spricht. Dieser soll kleinere Erbschaften entlasten. Das ist ähnlich der Lohnsteuer und leidet daher ebenfalls unter der kalten Progression. Für die ersten € 250.000,- zahlt man 0,5% GESt, für die nächsten €150.000,- 2% GESt und für alles darüber mit 3,5% GEst.  Wichtig: Dies gilt für jeden Erben einzelnen! Erbt man z.B. zu gleichen Teilen zu dritt, so wird der Verkehrswert zunächst durch 3 dividiert. Das kann große Auswirkungen haben.

5. Beim Verkauf einer geerbten Immobilie kommt die Immobilienertragssteuer (ImmoESt) zur Anwendung. Hier wird zwischen Altfall (Erwerb vor dem 01.04.2002) und Neufall (Erwerb ab dem 01.04.2002) unterschieden. Ersterer wird mit 4,2%, letzterer mit 30% vom Gewinn (Verkaufserlös abzgl. Unkosten) schlagend. Das es sich hier um ein Erbe handelt, gilt das Kaufdatum des Erblassers. Falls man eine zu Lebzeiten selbst erworbene Immobilie verkauft, gilt das normale Datum vom Ankauf.

6. Die Hauptwohnsitzbefreiung befreit Verkäufer unter bestimmten Voraussetzungen von der ImmoESt, wenn sie die Immobilie lang genug selber nutzen. Sie überträgt sich aber nicht mit einer Erbschaft weiter. Als Erbe müsste man schon selber in die Immobilie einziehen, um diese Befreiung zu erhalten.

7. Wird die Immobilie behalten, möchte man in das Grundbuch eingetragen werden. Dafür wird die gerichtliche Eintragungsgebühr fällig. Sie beträgt beim unentgeltlichen Erwerb, wie z.B. Erbschaft, 1,1% vom einfachen Einheitswert der Immobilie (seit 01.01.2016). Dieser wird vom Finanzamt festgesetzt und einmalig mitgeteilt, man kann ihn aber auch dort erfragen. Er ist sehr viel geringer als der Verkehrswert.

Meine Antwort für Tante Hannelore:

Wie immer antworte ich Tante Hannelore in diesem Blog. Dann kann sie ihn an Ihre Freundinnen weiterleiten.

Liebe Tante Hannelore, nein, Du braucht keine Angst vorm Fiskus zu haben. Erbschaften des engeren Familienkreises werden vom Staat begünstigt. Tante Lisbeth meinte es wohl gut mit Dir.

In Kürze:

Eine Erbschaftssteuer gibt es bei uns ab 01.08.2008 nicht mehr.
Da Du von Deiner Schwester Lisbeth erbst (naher Familienkreis), kommt auf Dich die Grunderwerbssteuer nach dem Stufenartig zu. Schätzen wir Tante Lisbeths Häuschen auf € 430.000,-, so zahlst Du für die ersten € 250.000,- 0,5% (€ 1.250,-), für die nächsten €150.000,- 2% (€ 3.000,-) und für den Rest von ca. € 30.000,- 3,5% (€ 1.050,-). In Summe also ca. € 5.300,-. Das ist die Größenordnung.
Wenn Du das Haus behalten möchtest, musst Du Dich für 1,1% vom Einheitswert ins Grundbuch eintragen lassen. Dieser ist herzlich wenig und musst ihn beim Finanzamt erfragen. Nehmen wir ihn mal mit € 6.000,- an. Damit kommen ca. € 66,- Eintraggebühr auf Dich zu.
Weiterhin gibt es diverse Pauschalgebühren, welche in Summe ebenfalls in dieser Größenordnung sind. Das ist also ebenfalls zu vernachlässigen.
Solltest Du das Haus verkaufen wollen, kommt die Immobilienertragsteuer auf Dich zu. Da Tante Lisbeth bereits in den 90ern gekauft hat (also vor dem 01.04.2002) werden das 4,2% vom Verkaufspreis sein. Da hast Du Glück gehabt. Andernfalls wären es 30%.